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<<最严二手房交易新规出炉 中介不得指定贷款机构>>
中国行业研究网 2016/8/17                 【 打印

最严二手房交易新规出炉 中介不得指定贷款机构

    被称为我国史上最严房地产中介管理新规的政策昨日发布,一石激起千层浪。在我国房地产交易市场上,二手房交易占比逐渐增加,部分地方二手房交易量甚至能达到新房的4-5倍,大量成交依赖中介居间成交。然而,不规范的交易过程和行为衍生出的纠纷事件也日益密集。对此,住建部、国家发改委、央行等七部门日前联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(以下简称《意见》),从房源信息、交易过程、中介服务收费等角度全面规范了房地产中介服务标准、范围等,将集中“围剿”市场中频繁出现的提供虚假信息、收费不透明等问题。
  
  贷款环节
  
  中介不得指定金融机构
  
  提起本次《意见》中对中介市场影响相对深刻的规定时,多位房地产中介机构相关负责人都不约而同地指向了“规范中介机构与金融机构业务合作”的内容,称这一行为目前在市场上还是比较普遍的,其中可钻的空子确实不少。
  
  相关部门在对《意见》进行说明时表示,目前许多购房群众在购买房屋时都需要办理个人住房贷款业务,因此,许多中介机构也与金融机构建立了业务合作关系,但在实践中,市场中存在中介机构指定金融机构、捆绑服务、违规提供或与其他机构合作提供首付贷等问题。因此,《意见》明确规定,中介机构提供住房贷款代办服务的,应由委托人自主选择金融机构,不得将金融服务与其他服务捆绑,而且中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务,不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。
  
  其实,今年3月央行副行长潘功胜就公开表示,央行对首付贷态度明确,房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应资质,是违法从事金融业务。然而即便如此,这种现象在市场上仍难以被完全杜绝。对此,北京中原地产首席分析师张大伟直言,随着房地产中介机构逐渐扩张自身规模,不断加大对营业利润的要求,很多中介机构确实悄然延长了产业链,“现在越来越多的房地产中介机构越来越像金融机构了”。张大伟直言,由此,市场上衍生出了首付贷、全款贷、换房贷、监管贷、理房通等一系列令人眼花缭乱的房地产金融服务,而且,很多中介机构利用独家房源等,变相垄断了购房者选择其他金融机构的可能性,进一步来看,这背后是有着中介机构以此来推涨房价作用和意愿的。业内表示,《意见》出台后,这一产业链将被隔断,房地产中介机构和金融机构之间的“密切”合作关系势必会受到影响。
  
  房源信息
  
  全面推行核验制度
  
  长期以来,由于房源信息不准确、不真实造成房屋买、卖、中介三方间出现经济纠纷甚至对簿公堂的现象时有发生。对此,《意见》规定我国要实行房源信息核验制度,而且中介机构发布房源信息要编制房屋状况说明书,标明房源信息核验情况、房屋产权状况等信息;中介机构不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。值得注意的是,《意见》首次明确规定,对于已出售或出租,或者委托人已取消委托的房屋,促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起两个工作日内,将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除。
  
  有知名房地产中介机构负责人告诉北京商报记者,上述规定,尤其是对于已成交信息的更新要求确实填补了此前长期存在的政策空白。目前确实在很多互联网端口上,房源调价、成交等信息是无法及时体现的,尤其是第三方网站平台很多根本没有线下人员维护信息。对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示,在房源的真实性上,目前大多数大型经纪机构都能在官网等自身渠道上做到,但第三方商业网站由于涉及多个部门,权责不明,管理一直较为松懈,虚假信息相当泛滥。
  
  而对于房源的核验制度,上述中介机构相关负责人告诉北京商报记者,北京今年已经强制推行了这一制度,所有房屋交易前都要去市住建委核验,而在推行前,由于业主、中介或“有意”或“无意”掩盖真实信息,确实造成不少买房的损失。但该负责人同时坦言,由于核验往往需要延长房屋交易周期,以北京为例,向市住建委提交申请后需要10个工作日才能答复,不少房主做核验的意愿不大,确实影响了部分二手房房主的入市积极性。
  
  交易流程
  
  禁签双份合同避税
  
  即使房源信息“靠谱”,交易环节中的种种猫腻同样困扰着参与房地产交易的各方。《意见》规定,中介机构要对全部服务项目、内容、计费方式和收费标准明码标价,各项服务均须单独标价。而且,根据《意见》我国将全面实行交易合同网上签约,也就是俗称的“网签”制度,防止出现“一房二卖”的现象。此外《意见》还规定要实行交易资金监管制度,各地要建立健全存量房交易资金监管制度,中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金,不得侵占、挪用交易资金。
  
  针对一些中介机构为吸引更多客源,协助当事人纳税时存在瞒报真实成交价格、偷逃税费等问题,《意见》规定,中介机构和从业人员不得诱导、唆使、协助交易当事人就同一房屋签订不同交易价款的合同,低报成交价格,不得帮助或唆使交易当事人伪造虚假证明,骗取税收优惠等。
  
  链家研究院研究员许小乐表示,上述规定其实是在侧面认可和鼓励市场开展独家委托。“多家委托意味着对经纪人信息生产工作不进行任何的产权保护,并由此滋生经纪人隐藏真实信息、传播虚假信息,甚至协助违法违规避税等行为内在激励,这是导致经纪公司之间、经纪人之间恶性竞争的根源所在。”许小乐表示,以国际经验来看,独家委托取代多家委托是大势所趋,随着买卖双方力量的平衡和市场规模的扩大,我国也将自然地进入独家委托阶段。

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