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怎样提前还房贷才划算 你知道吗?

2016年8月2日 | 来源:腾讯财经 【打印】 【关闭】
那么提前还贷需要交多少违约金呢?主要分为两种情况。一种情况是你跟银行在签订贷款合同的时候双方已经约定好,如果提前偿还需要收多少违约金。

中研网讯

  地王频现、房产税、首付房贷利率折扣降低,房地产市场再次成为大家关注的焦点。
  
  买房对于中国老百姓来说是既重大又烦心的一件事,由于大部分人都是通过银行贷款来买房,又抱着“无债一身轻”的态度想要提前还款,今天小M就带大家算一下提前还房贷真的划算吗?
  
  首先大家要注意,提前还房贷可能面临违约金。其实大家在买房贷款时,一般都会在协议上规定一定期限内不得提前还款,否则要支付一定金额的违约金,因为银行发放贷款就是为了赚取利息,如果提前还了银行赚不到利息自然不符合其自身利益。
  
  那么提前还贷需要交多少违约金呢?主要分为两种情况。一种情况是你跟银行在签订贷款合同的时候双方已经约定好,如果提前偿还需要收多少违约金。举个例子来说,签贷款合同的时候规定如果提前还款需付1000元的违约金,那么你提前还款的时候就得付1000违约金了。
  
  另一种情况则是,在签订贷款合同时,借贷双方并没有事先约定。那么,这时候,贷款机构通常根据行业惯例收取相应比例的违约金。贷款在还款期未到之前即先行偿还贷款,通常要收1%-3%的违约金。
  
  因此,我们买房贷款之后,是否有必要在还没到期之前就把贷款还清,很值得我们仔细算一算。在算之前,我们先要清楚还贷的两种方式:“等额本金”和“等额本息”还款都是怎么个算法。
  
  等额本金:
  
  是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而还的利息越来越少,因此起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
  
  等额本金计算公式:
  
  月还款额=(贷款本金/还款月数)+(本金—已归还本金累计额)×每月利率
  
  举个例子来说,如果我们从银行贷款100万,期限20年,年利率是3.6%,那么月利率就是0.3%(3.6%/12),每月的还款额中本金部分是固定的,但是每月需要还的利息是不同的。
  
  每月本金还款额=100/(20×12)=4166.67元
  
  第一个月利息=100×0.3%=3000元
  
  第一个月还款额共计:4166.67+3000=7166.67元
  
  第二个月利息=(100-0.4166.67)×0.3%=2987.5元
  
  第二个月还款额总计:4166.67+2987.5=7154.17元
  
  ......
  
  以此类推,我们可以看到,等额本金法在前期的还款额度较大,而后逐月递减,因此比较适合在前段时间还款能力强的贷款人,当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少。
  
  等额本息:
  
  是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),通俗地讲,等额本息就是“每月还的本金与利息之和是不变的”,但其中本金与利息的比例是变化的。
  
  举个例子,等额本息每月还款1000元,以后每月都是1000。但是,第一个月的1000中,可能有400元是本金,600元是利息;第二个月中420元本金,580元利息,到最后一个月,980元本金,20元利息。
  
  由于每月的还款额相等,因此,在贷款初期每月的还款中,剔除按月结清的利息后,所还的贷款本金就较少;而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少,每月所还的贷款本金就较多。
  
  假定从银行获得一笔20万元的个人住房贷款,贷款期限20年,贷款年利率4.2%,每月还本付息。
  
  每月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]
  
  按照公式计算,每月应偿还本息和为1233.14元。
  
  第一期贷款余额20万元,应支付利息700元(200000×4.2%/12),支付本金533.14元,仍欠银行贷款199466.86元;
  
  第二期应支付利息698.3(199515.67×4.2%/12)元,支付本金534.84元,以此类推。
  
  知道了等额本金和等额本息贷款,我们也就知道了在什么情况下提前还房贷不划算了。
  
  一般来说,房贷提前还款方式包括全部提前还款和部分提前还款,全部提前还款,将所有的贷款一次还清,无疑是最好的,这样可以少交很多利息,但是对于已交的利息则不退还。
  
  大家要注意,以下情况是不适宜提前还款的:
  
  1、用公积金贷款的,或者贷款时有折扣的
  
  由于已享受较低折扣的利率优惠,目前又处于降息通道中,拿钱做一些理财,比如买些业绩稳定的基金、或者评级在AA以上的债券,都更划算。
  
  2、等额本金还款期已过1/3的
  
  等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,越到后期,这种方式所剩的本金越少,所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了,就说明已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。
  
  3、等额本息还款已到中期的
  
  等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。
  
  综上所述,如果使用的是等额本息还款法,且已进入还款中期(贷款20年,已经还款10年左右),所偿还的更多是本金,能够节省的利息有限,提前还款意义不大。
  
  如果使用的是等额本金还款法,则要分两种情况看:
  
  1)处在还款初期(3年内)的话,提前还贷是比较划算的,因为月供中利息多于本金;
  
  2)若还款期已过1/4,此后在月供的本金和利息构成中,本金开始多于利息,也不适合提前还款。

本文分享地址:http://jr.chinarin.com/news/20160802/152520397.shtml

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