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投资物业进入爆发期 华润置地毛利率回升

2015年9月17日 | 来源:互联网 【打印】 【关闭】

中研网讯

  9月11日晚,华润披露,台湾诚品生活门店将于2017年入驻深圳华润城“万象天地”,经营面积逾3万平方米。
  
  万象天地是华润旗舰商业万象城的升级产品,借此,深圳华润还发布了其在深圳的其他产品系列,标志着华润置地深耕一线城市、深入挖掘价值的战略得到彻底贯彻。
  
  2015年上半年,华润置地综合毛利率回升至32.2%,一扫三年来下滑的阴霾。这得益于华润置地在住宅销售市场的优异表现,以及发挥稳定的投资物业贡献,公司不失时机地在一二线尤其是一线城市大幅加仓,权益投资超过200亿元。
  
  作为内地很早就坚持住宅开发和持有物业双轮驱动的房企,华润置地在持有多个投资物业带来租金收益的同时,还能保持相对较高的毛利率水平,这样的华润,已经建成了自己稳固的“护城河”。
  
  毛利率回升
  
  受2010-2011年间大举进入二三线市场影响,华润置地的毛利率一度明显下滑。
  
  财报显示,2011年华润置地毛利率为39.5%,随后2012年底下降至36.9%,2013年中期继续下降到31.4%,2014年毛利率见底至30.4%;今年上半年,华润置地毛利率32.2%,比去年底有所改善。
  
  今年房地产市场的回暖,主要表现在一二线城市的销售上,布局中高端的华润置地受益明显。今年上半年,华润实现合约销售额同比增长45%至370亿元人民币(7月单月合约销售蹿升至接近120亿人民币),较行业平均12%增幅显著。
  
  其中,去年底母公司注入的五个项目(三个位于深圳两个位于济南)有三个贡献了销售,合计实现合约销售67亿元人民币,占到上半年总合约销售额的18%。
  
  上半年,华润开发物业毛利率由2014年同期的28.0%提升为30.8%;投资物业(包括酒店经营)毛利率由2014年同期的63.3%降至60.8%,最终综合毛利率为32.2%。
  
  公司管理层表示,随着注入项目尤其是深圳项目明年开始进入结算通道,这将有望支撑公司开发业务的毛利率水平维持在28%以上。在今年上半年实现的370亿元人民币合约销售中,有约200亿人民币有望于今年内结算。
  
  持有物业爆发
  
  与销售物业相比,上半年华润的出租物业略有承压。中报显示,来自于租赁物业的收入较去年同期增长16%至26.4亿港币,但扣除去年下半年和今年上半年新开的物业,可比口径的开业一年以上的租赁物业租金收入同比仅微增5%。
  
  对此,公司管理层在出席分析师会议时表示,目前确实面临高端消费增速放缓、海外知名品牌在中国开店速度放慢的问题,这令公司定位较为高端的万象城购物中心系列产品,未来可能面临投资回收期拉长的局面。
  
  这迫使华润投资物业升级改变。“与万象城的Mall形式不同,‘万象天地’主打的是Mall+街区形式。可以说,‘万象天地’是万象城的升级版本。”华润深圳大区总经理孔小凯称。
  
  此次引入的诚品书店,是诚品集团旗下以诚品书店为核心的复合经营型生活门店。增加文化类、体验类门店,这被外界视为华润提升商业产品运营能力的体现。
  
  据孔小凯介绍,华润城总体量接近300万平方米,其中商业部分“万象天地”占24万平方米。目前招商方面共有约400个店铺、逾1000个品牌,其中超过30%的品牌首次进入深圳。
  
  尽管收入放缓,但上半年深圳万象城租金收入5.25亿港元,仍是收入最高的持有物业项目。
  
  华润也在对持有物业进行调整。目前已开发出五彩城、万象汇等针对中端消费需求的新购物中心系列产品,公司已投入运营的购物中心包括9个万象城和5个五彩城(万象汇),而在待建的逾四十个购物中心中,万象城和万象汇则将各占一半。
  
  值得注意的是,2015年开始,华润自营购物中心体量增长进入爆发阶段,到2017年末,华润置地将拥有31个自营购物中心,合计体量714万平方米。这三年内,自营购物中心体量将保持年均38%的高速增长。
  
  从过去5年来看,华润置地持有投资物业营收毛利持续快速增长,运营能力得到验证。2014年,27个已经投入运营的持有投资物业(含酒店)租金收入为54.36亿港元,同比上升17.6%。相比2010年的18亿港元收入,持有投资物业租金收入和毛利润均增长了2倍,年均增速高达32%。
  
  CRIC研究中心指出,根据持有投资物业体量和开发物业销售额的增速匡算,如果持有投资物业的租金坪效不变,那么到2017年,华润持有投资物业租金收入将占到总营收的10%左右,毛利润将占总毛利润的20%左右。与国内其它房企相比,华润置地商业地产转型已远远走在前面。

本文分享地址:http://jr.chinarin.com/news/20150917/16453844.shtml

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