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中国行业研究网“金融研究报告”超过10000份

首套房标准是否松动 银行回应不一

2014年9月24日 | 来源:互联网 【打印】 【关闭】

目前监管层规定的首套房认定标准是“认房又认贷”。判断首套房,要看家庭名下是否有房产、是否有房贷记录,若有其中任何一项,再购房都不能算作首套房,再贷款就按照第二套或者两套以上执行。

中研网讯

  某国有银行称“认贷不认房”马上就要执行,多家银行不置可否。
  
  楼市低迷了几个月,最近一则传言激起千层浪。网上传言称,经申万地产证实,四大行将出政策,放松首套房认定标准,只要房贷贷款余额还清,再贷都算首套房。传言还称,上周五央行已召集各大行开会透露了这一想法,目前正在吹风阶段,预计该政策会较快出台。前天晚间,有媒体引用业内人士传言称,央行已通知四大行,要求限贷放开,鼓励首套房贷款,二、三套也可恢复至基准利率。昨日从某国有银行处确认了这一消息,其表示“应该马上要执行啦”。
  
  首套房认定放开消息近日持续发酵,在市场掀起波澜。昨日有消息称,兴业银行已率先放开,执行认贷不认房,此前买房后贷款已还清,现在买房算首套房,房贷利率最低9.5折。不过,昨日求证兴业银行得知,截至目前,兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整,表示“有关报道失实”。
  
  前日也向两大国有银行广东省分行求证,其均表示目前没有收到通知;建设银行总行则回应称“有消息会通知”。虽然多家银行不置可否,但昨日从某国有大行广东负责人处确认了这一传闻,其表示:“有房,但没贷款(即贷款已经还清),再贷就算首套,应该会马上执行。”
  
  某国有银行个人贷款中心负责人表示,“目前没有消息,没有接到通知,也没法预判”。不过其称,假如消息属实,将会刺激楼市交易,增加银行的按揭。某银行小额贷款业务主管分析,如果放开认定标准,对已经还清房贷有能力再购房的人来说是好事,但是也将刺激需求从而导致房价上升,对真正的刚需来说反而有负面影响。
  
  从全国8月份数据来看,整个房地产行业成交仍处于低迷状态,上述消息传开后,昨日早盘房地产股价大涨。
  
  多数银行可能按下限标准执行
  
  目前监管层规定的首套房认定标准是“认房又认贷”。判断首套房,要看家庭名下是否有房产、是否有房贷记录,若有其中任何一项,再购房都不能算作首套房,再贷款就按照第二套或者两套以上执行。
  
  目前,多数银行执行“认房又认贷”,即任何一项标准不符合,都不能算是首套房,不能享受利率优惠。只有个别银行在认定标准上有所放松,如有银行昨日对表示,该行目前的标准是如果借款人是纯商业贷款,即使还清了贷款,名下无房,仍算第二套;但如果是组合贷款,已还清了贷款,名下无房仍可按照首套执行。
  
  有银行业人士分析,即使标准松动,估计银行也不会完全执行“房贷还清再买算首套”,多数是按照下限标准来处理,执行风险定价。“就像目前房贷最低可以执行基准利率7折优惠,但是没有多少人申请得到”。
  
  上述小贷业务主管也对表示,该行从6月开始已经控制额度,一个支行一个月只能放几笔房贷,更多的是消化此前的存量,因此该行已经出现额度不足情况,更多的贷款额度提供给定价更高的中小企业。
  
  央行或指导四大行向市场喊话
  
  金融搜索平台融360发布的研报更像一盆冷水。其信贷专家徐瑾分析,“只要房贷贷款余额还清都算首套房”的消息不靠谱。其表示,第一,“认贷不认房”等于宣告限购令全面退出;其次,违背了中央“抑制投机,遏制房价过快上涨”调控目标,释放出“不仅仅是救市,而是变相鼓励拥有多套房的人投资,即变相刺激楼市投机”的信号。其认为,经济增速仍在可控范围,“还用不着这样大张旗鼓地刺激楼市”。
  
  不过融360也认为,在当前房地产持续低迷,地方政府经济增长对楼市依赖较大的情形下,不排除央行确实已通过指导四大行向市场喊话的可能,这也与“8月疲软经济数据出台后,央行上周紧急向五大行注入5000亿元资金”相符。
  
  徐瑾认为,如果后期有相关政策出台,存在以下两种可能。一是首套房“认房不认贷”。因为之前“认房又认贷”不是很合理,扼杀了刚需和改善型的需求。此外,银监会与央行当时发文时,没有明确规定首套房认定标准。二是放松房贷利率,鼓励支持首套房贷款利率优惠,适当降低二套房利率上浮幅度。这符合央行5月喊话要求给予首套房贷政策支持的态度,也符合目前中央对购房自住的调控思维,事实上也可以释放、刺激一些自住和改善型需求。
  
  算笔账
  
  100万元房贷
  
  20年省9.5万利息
  
  如果按照“房贷还清再买算首套”的利率计算,购买第二套房的购房人能省多少钱呢?根据现行规定,首套房贷按基准利率6.55%/年执行;第二套房贷款利率上浮10%,即7.20%;第三套房则不能申请贷款。
  
  如果同以贷款100万元、期限20年计算,执行基准利率的本息合计为179.6万元,按照上浮10%之后的利率计算本息合计则为189.1万元,相差9.5万元。也就是说,若上述消息属实,上述情况的第二套住房购买人可以省9.5万元,而且贷得多省得多。另一方面,如果“房贷还清再买算首套”,那么已经购买一套房的人,还清了贷款,如果现在买,可能需要付七成首付,如果严格执行传闻的规定,其仅需付三成首付,大大降低了门槛和负担。
  
  地产股昨日大面积飘红
  
  二级市场
  
  在“首套房认定标准放松”的传闻影响下,地产股昨日大面积飘红。其中,万科A、招商地产、保利地产等地产龙头股均跳高开盘,早盘仍一度冲高后才震荡回落,但截至收盘均录得正收益。四大龙头股中唯一平开的金地集团,也录得红盘报收。此外,领涨股珠江控股和京能置业,均录得涨停报收,中航地产、世联行和中粮地产等,均大涨5%以上。
  
  资金流向数据显示,虽然地产股仍遭主力资金净流出,但流出金额已从22日的6.72亿元收窄至昨日的1.96亿元。成交回报则显示,部分地产股获得了机构的青睐,如珠江控股便获两机构席位净买入1578万元。
  
  市场人士认为,当下国内房地产市场正处于由暴利时代向成熟市场期过渡的时期。在这一过程中,一度鱼龙混杂的房地产公司,必然有一个优胜劣汰的过程。但无论房地产市场的调整是很快结束还是仍需经历一段不短的时间,龙头类地产股的抗风险能力仍毋庸置疑。一旦行业景气度转好,行业龙头股的投资价值就会更加凸显。该人士建议,在地产行业近期利好频频下,可对行业龙头股逢低配置。无独有偶,北京高华9月22日发布的一份研报显示,在其强烈建议买入的个股组合中,地产龙头万科A赫然在列。

本文分享地址:http://jr.chinarin.com/news/20140924/104342361.shtml

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